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當(dāng)中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了抽筋剝骨般的劇變之后，地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)呈現(xiàn)出了有別于以往的新趨勢。
從掘金增量到博弈存量，當(dāng)剛需群體上車后，以改善需求為特征的“二次置業(yè)”浪潮正不斷涌現(xiàn)。加上二孩三孩家庭的出現(xiàn)，不少人對更大空間、更多功能布局房屋的需求明顯抬升。
如今，年輕父母秉持“富養(yǎng)娃”的理念，樂高墻、鋼琴房、讀書角、星空頂都要占地方。還有一些富裕家庭，為了四代三代同堂而首選大面積戶型。
目前，我國人均居住面積達(dá)40平方米，但各地居住質(zhì)量嚴(yán)重不平衡?？梢哉f，增加面積是如今房地產(chǎn)市場中改善性需求的首要?jiǎng)訖C(jī)。
而且，“以房換房”已成為北上等核心城市房地產(chǎn)市場的主力，這些城市房屋普遍老舊，戶型狹小，但人口基數(shù)極為龐大，改善型需求長期壓抑，未來將隨著政策松綁將日益顯露。
一線城市核心地段的大戶型產(chǎn)品也呈現(xiàn)出了抗跌特性，2025年部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了頂級豪宅的搶購潮。豪宅和剛需二八分化顯著，是當(dāng)前樓市存在的明顯割裂。
“有房”并非購房的終點(diǎn)，順應(yīng)時(shí)代且適配居住需求，才是房產(chǎn)市場的最終命題。
大房時(shí)代
2026年剛開年，南京樓市就出現(xiàn)了一波躁動。
對于這個(gè)房價(jià)5年腰斬，跌回12年前水平的“新一線城市”來說，這無疑是一場甘露。以當(dāng)前的價(jià)格購買大戶型，似乎相比之前有更明顯的性價(jià)比，因?yàn)椤澳憧梢杂孟嗤膬r(jià)格，買到過去兩倍面積大小的房子”。
加上改善需求的涌現(xiàn)，大戶型受到越來越多人的青睞，浦口區(qū)雅居樂濱江國際在最近半個(gè)月賣出的戶型幾乎全部在227~336㎡之間，均為大戶型，可以說十分火爆。
4年前，這個(gè)小區(qū)的成交單價(jià)高達(dá)近4萬/㎡，而如今直接腰斬，大戶型基本在2萬/㎡以內(nèi)。且面積越大單價(jià)越有吸引力，其中某套建筑面積312㎡的房源，因位于4樓，最終以458萬的總價(jià)成交，折合單價(jià)僅1.47萬/㎡。
無獨(dú)有偶，即便在三線外城市柳州，改善盤也已經(jīng)較為熱銷，120-130㎡戶型受到越來越多家庭的青睞。2025年，柳州成交均價(jià)不到8000元/㎡，但單價(jià)1-1.5萬/㎡的高端改善項(xiàng)目日益緊俏，成交韌性很足。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，柳州樓市折射出市場需求的結(jié)構(gòu)性變遷，剛改型產(chǎn)品已成為絕對主流。筑面積100-130㎡的戶型占據(jù)市場最大份額，而100㎡以下的產(chǎn)品成交套數(shù)僅2500套，占比顯著收縮。
杭州樓市也不例外，“以大為美”的趨勢十分明顯，曾經(jīng)受首套剛需熱捧的小戶型正在讓位于200平米以上的大住宅。
去年以來，新房項(xiàng)目的戶型變得越來越大，但賣得卻越來越好。濱江？開發(fā)的？錦上萬象府？公開的主力戶型為？4室2廳？，建面約？183平方米？，高層戶型面積從？183平米-355平方米。？文暉板塊的御境映廬面積更大，從191平米開始，一直到878平方米。
大房型走俏，也跟此前的政策壓抑有關(guān)。
2006年，住建部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，規(guī)定新審批商品住房中90平方米以下住房面積占比須達(dá)到70%以上，旨在增加小戶型供應(yīng)，彼時(shí)的初衷是為了照顧到居民首次置業(yè)的剛性需求。該文件也被業(yè)內(nèi)稱為“7090政策”。
20年后，隨著居民收入水平的提升，家庭住房需求已經(jīng)從“有房住”逐漸變?yōu)椤白〉煤谩薄＜由戏康禺a(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了深度調(diào)整，2024年開始，一線城市開始放松樓市緊箍咒。
上海在土地出讓環(huán)節(jié)對“7090政策”做出調(diào)整，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層住宅不大于120平方米，均比此前規(guī)定有所擴(kuò)大。深圳則是直接取消了“7090政策”的限制。
這一調(diào)整，符合當(dāng)前改善型涌現(xiàn)的市場需求。此前開發(fā)商須嚴(yán)格遵守政策，導(dǎo)致市面上小面積房源存量持續(xù)走高，大戶型變得十分緊俏。此次調(diào)整，就是從供給端鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)優(yōu)質(zhì)大房子。
為適應(yīng)市場變化，杭州還專門給大戶型（≥160㎡）住宅制定了品質(zhì)提升指導(dǎo)原則，要求層高不低于3.15米，這大幅提升了大戶型產(chǎn)品的舒適度，更加吸引改善型買家的關(guān)注。
多重因素疊加下，中國房地產(chǎn)市場的“大房時(shí)代”即將來臨。
搶購豪宅
2022年，北京頂豪住宅萬柳書院成交了一套36.47萬元/平米，總價(jià)近1.1億元的法拍房。
該套房源的起拍價(jià)只有18萬/平，雖只有8人報(bào)名，但共計(jì)經(jīng)過了高達(dá)117次的激烈競拍，另一套住房也以7600萬的總價(jià)拍出?？梢?，頂級富豪對稀缺豪宅的狂熱追求。
3年之后，豪宅成為市場焦點(diǎn)。
2025年，上?？們r(jià)在3000萬元以上的豪宅成交金額已突破夸張的1000億元。這一體量甚至超過了北京、深圳、廣州等一線城市的總和，獨(dú)占重點(diǎn)城市近六成的市場份額。
全國豪宅看上海，基于周邊長三角地區(qū)高凈值人群的聚集，對核心資產(chǎn)擁有強(qiáng)烈需求。2025年，上海每天都有近6套千萬級豪宅成交，5000萬元以上的房產(chǎn)，幾乎被上?！皦艛唷?，全國每10套成交，就有7套在魔都完成。
而且，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，每套均價(jià)提升至5330萬元；中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5000萬元以上豪宅產(chǎn)品在2024年成交套數(shù)激增253%的高基數(shù)上，繼續(xù)交出56.7%的高增幅，顯示出該價(jià)位段產(chǎn)品力的強(qiáng)勁韌性。
這也印證了如今房產(chǎn)買家更加青睞高總價(jià)、高品質(zhì)產(chǎn)品，真正的“頂豪”正在成為主角。
上海壹號院無疑是這場盛宴中的最大贏家。憑借地處“老城廂-新天地-外灘”的黃金三角地帶，5月份一開盤，起價(jià)5000萬/套的64套房產(chǎn)就被搶空，首日即狂攬40.25億元。整個(gè)2025年，該項(xiàng)目成交超220億元，成為全國單盤銷售冠軍。
在深圳，年末的豪宅搶購潮正在上演。中信信悅灣開售兩小時(shí)銷售額就已超百億元，加上深圳灣沄璽和GCC聯(lián)泰超總灣，三大頂流攬金近300億元。
北京也不例外，去年該市總價(jià)1500萬元以上豪宅累計(jì)成交2851套，同比增長10.6%；成交套數(shù)占全市新建住宅成交總量的8.4%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。
然而需要注意的是，豪宅狂飆并不能扭轉(zhuǎn)整個(gè)行業(yè)的低迷。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新建商品房銷售面積及銷售額、開發(fā)企業(yè)到位資金全部負(fù)增長。
豪宅井噴，行業(yè)低迷。中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入城市、區(qū)位、產(chǎn)品三個(gè)維度全面深度分化的極端割裂時(shí)代。
作為一種稀缺且流動性有限的資產(chǎn)，豪宅有明顯的抗跌屬性。再加上圈層屬性和身份認(rèn)同，社會財(cái)富的馬太效應(yīng)愈演愈烈，都讓大戶型豪宅變得越來越好賣。
如中信信悅灣38萬元/平方米的最高單價(jià)，刷新了核心城市非別墅單價(jià)紀(jì)錄，然而“定價(jià)過高”并未影響銷售。其中，兩套總價(jià)高達(dá)1.87億元和2.5億元的頂層復(fù)式，開盤1小時(shí)便被神秘富豪收入囊中。
深圳灣沄璽3.7億元的樓王戶型迅速售罄，GCC聯(lián)泰超總灣首開去化高達(dá)八成，還有大買家一出手就是整層買入。上海單價(jià)超15萬元/平的項(xiàng)目，開盤去化率基本都在80%以上。
成交和價(jià)格走勢也呈現(xiàn)嚴(yán)重分化。2022 年以來，上海樓市整體進(jìn)入下行周期，但240平以上大戶型漲幅尤為顯著。
深圳豪宅則是跌的少，回升快。樂有家研究顯示，從2018年1月至2025年5月，深圳頂豪南山深圳灣、紅樹灣、蛇口沿海、華僑城以及福田香蜜湖，成交均價(jià)始終穩(wěn)定在10萬元/平方米及以上，一度突破15萬元/平方米。而當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌績r(jià)回落至2016年，頂豪板塊已逐漸回升，并呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢。
分化之下，開發(fā)商為回血也不惜重金打造高價(jià)豪宅，爭奪本就稀少的頂級客群。作為一種獨(dú)特的市場化產(chǎn)品，房地產(chǎn)是社會財(cái)富分配的一面鏡子?？梢哉f，豪宅火爆并不是經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號，它注定只是少數(shù)人的財(cái)富狂歡。
時(shí)代變軌
自本世紀(jì)初開始，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，我國居民居住環(huán)境已經(jīng)大幅跨越。
七普數(shù)據(jù)顯示，我國住房總建筑面積已超過517億平米，意味著人均擁有接近42平的面積，基本符合高收入國家的標(biāo)準(zhǔn)，“有房沒房”的總量問題已經(jīng)解決。
如今，房地產(chǎn)市場的痛點(diǎn)正從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)軌。
2025年3月，“好房子”首次被寫入政府工作報(bào)告。月末，“好房子”項(xiàng)目規(guī)范正式落地。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在答記者問時(shí)，提出“好房子”承載著千家萬戶對美好生活的向往，“安全、舒適、綠色、智慧”為高品質(zhì)房產(chǎn)的特征。
然而在我國存量住房中，2000年以前建成的住房面積占比超過30%。而且普遍存在房齡老、無電梯等問題，其中30%的房子房齡在25年以上，80%的住房沒有電梯。
北京的老胡同，上海的老弄堂，廣州的城中村，隱藏著房地產(chǎn)狂奔后遺留的傷疤。北京20年以上樓齡的房子占比超過60%，無電梯、無物業(yè)、無綠化，擁擠狹小，品質(zhì)低下，幾乎難有居住幸福感，居民的換房訴求較高。
據(jù)貝殼研究院調(diào)研，近年來全國年均就有300-400萬的家庭換房，北京、上海等大城市“賣一買一”的需求占比超過70%，廈門占比在50%-60%。
與此同時(shí)，限購政策和房貸相關(guān)政策的放松和支持，長期被壓抑的改善型需求被激活。
2025年6月13日，廣州正式成為全國首個(gè)全面取消限購、限售、限價(jià)的一線城市；東莞全域取消住房限購，深圳、北京、上海亦優(yōu)化了限購政策。
加上存量房貸利率下調(diào)，房貸首付比例和利率調(diào)整，都進(jìn)一步促進(jìn)剛改和大戶型產(chǎn)品的走紅。
當(dāng)然，好房子并非一味追求大，在國家頂層設(shè)計(jì)指引下，未來上市的產(chǎn)品，在得房率、戶型、舒適等關(guān)鍵體感指標(biāo)都將穩(wěn)步提升。
因此，在存量時(shí)代，真正關(guān)注品質(zhì)的“好房”才會贏得市場。這也是劇烈洗牌后，中國地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然未來。
寫在最后
作為與民生緊密相連的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)走過烈火烹油的瘋狂年代后，不可避免進(jìn)入存量競爭時(shí)代。
隨著居民財(cái)富收入的不斷分化，00后實(shí)力買家登上房產(chǎn)消費(fèi)舞臺，“7090政策”退出歷史舞臺，二胎、三胎放開，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生巨變，中國城市中的“大房時(shí)代”雛形已現(xiàn)。
由于結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重分化，未來的房地產(chǎn)市場也將進(jìn)一步割裂和分化。
一種從未出現(xiàn)過的極端行情，或許將無法改變，持續(xù)存在。
